Em meio à pandemia causada pela Covid-19, enquanto as autoridades públicas digladiam interesses políticos sob o manto de soluções sanitárias e econômicas mais benéficas, o Brasil viu o poder aquisitivo de seus cidadãos se deteriorar, seja pela alta da inflação – que há anos não alcançava patamares tão elevados –, seja pela limitação de renda que não acompanhou o custo de vida.
Desse cenário caótico, reflexo grave emergiu em um dos nichos mais importantes para a população: a moradia de locação, uma vez que a legislação é intolerante e impiedosa quanto a atrasos nos pagamentos dos alugueres, invariavelmente levando o locatário ao despejo, ou seja, ao desabrigo.
Em plena tentativa de atenuar essa consequência, o Supremo Tribunal Federal, no limite das suas atribuições, em dezembro de 2.021 emanou decisão (1) que estendeu a suspensão de despejos liminares até, no mínimo, 31 de março de 2.022, tendo em vista que à época desse julgamento existiam cerca de 123 mil famílias na eminência de perderem seus tetos em razão da inadimplência. Porém, por mais compreensiva que seja essa medida, ela se presta a resolver o problema? Não, apenas posterga as consequências de uma patologia cíclica da frágil economia brasileira.
Expõe-se, assim, a amarga realidade vivenciada pela coletividade, pois muitos locatários, com seus rendimentos cada vez mais comprometidos com itens de primeira necessidade, perguntam-se como arcar com os valores estratosféricos dos respectivos contratos, corrigidos periodicamente pelo IGP-M.
O Índice Geral de Preços de Mercado, usualmente utilizado para correção do valor dessas locações, sofre impacto direto da inflação e, consequentemente, da crise econômica vivida no país. A alta dos preços de combustível e alimentação, por exemplo, impulsionam a elevação da taxa, sentida mensalmente no bolso do locatário após o reajuste. O aumento do dólar também compõe o cálculo do indexador mensal. Assim, indaga-se: o IGP-M realmente reflete o objeto contratual da locação? Para uma parte do mercado, não. Por essa razão, a Fundação Getúlio Vargas tratou de criar o Índice de Variação de Aluguéis Residenciais.
O IVAR nada mais é do que o índice destinado à medição dos preços dos alugueres residenciais, calculado mediante informações de contratos assinados, reajustados e renegociados entre locadores e locatários nas cidades de São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte e Porto Alegre.
Ao se pautar em características imobiliárias e negociais do setor em quatro das maiores capitais brasileiras, o novo índice surgiu com o escopo de trazer uma correção alternativa aos valores pagos mensalmente a título de aluguel, tratando-se de resposta ao mercado fragilizado pela pandemia.
Com base em fictos dados retroativos que remontam ao ano de 2.018, o Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE) e a FGV, por meio de gráfico, demonstraram a evolução do acumulado anual do IVAR em relação ao IGP-M e ao IPCA, a fim de se visualizar o degrau entre os índices:
Fonte: IBGE e FGV
É importante frisar que a aplicação do novo índice divulgado pela FGV não se limita às cidades e estados paradigmas dos dados, não é compulsória e dependerá da negociação entre proprietários e inquilinos para ganhar espaço ao longo do tempo, porém, diante da incompatibilidade do IGP-M com a realidade experimentada pela população brasileira, a tendência é que o IVAR passe a ser amplamente explorado como forma de manter os contratos de aluguel e, também, o adimplemento dos mesmos.
A Portugal, Kaminski & Assad – Sociedade de Advogados, sempre atenta às inovações do mercado e preocupada com os interesses tanto dos locadores como locatários, presta a intermediação negocial imobiliária para se alcançar o equilíbrio necessários nas relações contratuais.
1 (STF - ADPF: 828 DF 0052042-05.2021.1.00.0000, Relator: ROBERTO BARROSO, Data de Julgamento: 01/12/2021, Data de Publicação: 03/12/2021)
Artigo redigido pelo Dr. Munir Assad Heisler (OAB/PR nº. 63.818)