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PENHORABILIDADE DE BEM DE FAMÍLIA EM CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL



Desde 1990 a impenhorabilidade de bem de família é reconhecida por lei, a fim de homenagear o direito constitucional à moradia em detrimento de dívidas contraídas pelo proprietário do imóvel assim classificado, protegendo a residência de expropriações judiciais.


Junto com a implementação dessa proteção, contudo, foram fixadas exceções onde tal prerrogativa não será reconhecida, a exemplo dos fiadores em contrato de locação.


Contextualmente, quando promulgada a mencionada norma, não se tratava a moradia como direito constitucional, porém, em 2010, por meio da Emenda Constitucional nº. 26, essa garantia foi inserida no artigo 6º, da Constituição Federal, dando-se início a amplos debates acerca do tema aqui enfrentado.


Após maciça insurgência jurídica em relação à mitigação da proteção do bem de família em relação a fiador de contrato de aluguel, reconheceu-se repercussão geral (Tema nº. 295) e foi firmado entendimento, por meio da Súmula nº. 549 do Superior Tribunal de Justiça, de que é constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, em virtude da compatibilidade da exceção prevista no art. 3º, VII, da Lei 8.009/1990 com o direito à moradia consagrado no art. 6º da Constituição Federal, com redação da EC 26/2000.


Não podendo taxar exatamente como uma lacuna legal, com o passar do tempo emergiu uma nova corrente que começou a questionar a verdadeira intenção do legislador, inaugurando a análise legal sob os olhos da subdivisão dos contratos de locação: a exceção se aplica apenas aos contratos de locação residenciais ou, também, aos comerciais?


Em relação ao primeiro, tanto o teto do locatário quanto do fiador ficam vulneráveis em relação à eventual inadimplemento. Quanto a isso, não há mais discussão.


Contudo, tratando-se de contrato de locação comercial – onde, por óbvio, o local se destina ao trabalho do locatário –, em caso de não pagamento dos alugueres, apenas o bem de família do fiador estaria em perigo, ao passo que o devedor principal poderia arguir a impenhorabilidade do seu imóvel em eventual processo executivo. Isso, em tese, violaria frontalmente o direito a moradia e, também, geraria desequilíbrio contratual.


Não é por menos que, rapidamente, essa vertente doutrinária ganhou espaço, pois muito pertinente o raciocínio construído em cima dela.


O ápice desta corrente foi quando, por meio do Recurso Extraordinário nº. 605.709/SP, a Ministra do Supremo Tribunal Federal Rosa Weber reconheceu a incompatibilidade da penhora de bem de família de fiador em contrato de locação comercial com os princípios da moradia e isonomia.


Tendo em vista que o entendimento citado não foi submetido à sistemática da repercussão geral e, portanto, não representa precedente vinculativo, deu-se início a uma verdadeira coqueluche de recursos à Corte Suprema no mesmo sentido daquele, até que se reconheceu a repercussão geral do imbróglio (Tema nº. 1127).


Foi então que, em 08 de março de 2022, por maioria formada em julgamento do órgão especial do STF, julgou-se o leading case (RE nº. 1.307.334/SP) e a tese fixada foi no sentido de que é constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, seja comercial, seja residencial.


O entendimento que prevaleceu foi o do Relator Ministro Alexandre de Moraes, o qual pautou a decisão em dados sociais, apontando que mais de 90% dos fiadores são pessoas físicas que entram como fiadores de suas próprias empresas, o que, segundo o jurista, impactaria sobremaneira nas relações contratuais, gerando desestímulo aos pequenos empreendedores.


Outro ponto que serviu como pilar para se manter a constitucionalidade da exceção em voga é a liberdade do contratante, eis que o fiador, ciente das consequências de eventual inadimplemento do contrato que ofereceu a aludida garantia pessoal, faz de livre e espontânea vontade, tratando-se, inclusive, do exercício de disposição, ou seja, gozo de um dos direitos de propriedade.


Foi selada, portanto, as discussões acerca da penhorabilidade do bem de família do fiador em qualquer espécie de contrato, eis que a exceção prevista no art. 3º, VII, da Lei 8.009/1990 é compatível com o direito à moradia e com o princípio da isonomia.


É claro que isso não implica em expropriação automática do bem imóvel, existindo uma infinidade de alternativas processuais para se alcançar o pagamento do crédito por meio de medida que não seja tão gravosa aos devedores solidários e, ao mesmo tempo, seja mais célere ao credor.


A Portugal, Kaminski & Assad – Sociedade de Advogados conta com banca qualificada para satisfação de débitos contratuais inadimplidos e, também, para defesa patrimonial dos devedores, atuando em prol da melhor justiça.


Artigo redigido pelo Dr. Munir Assad Heisler (OAB/PR nº. 63.818)


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