O mercado imobiliário é um dos setores que mais aquece a economia e, intrínseco a ele, o fomento dos cofres públicos ocorre de modo contínuo por meio do recolhimento do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI).
Previsto no artigo 156, inciso II, da Constituição Federal, classifica-se dentro do prisma tributário como imposto e seu fato gerador se verifica quando da transmissão inter vivos, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição.
Por essência, seu lançamento pode ocorrer tanto por declaração quanto por homologação, tendo em vista que, invariavelmente, apenas os negociantes têm conhecimento pleno das circunstâncias da venda, sendo aqueles que detêm melhor condições para avaliar o real valor do bem e, consequentemente, fixar a base de cálculo do tributo. Essa é a razão, inclusive, por se rechaçar a possibilidade do lançamento de ofício, por mais que alguns municípios permitam tal prática em suas leis.
Em relação à constituição da relação tributária, não há muitas digressões, podendo se apontar como pacífico o entendimento legal e jurisprudencial atinentes aos sujeitos ativo e passivo, ao fato gerador, à alíquota e ao local de pagamento. Por outro lado, a base de cálculo é o elemento que gera maior debate, eis que constantemente associado ao valor venal atribuído pelo próprio ente público para fins de cálculo do IPTU.
A questão é controvertida. O conflito legal com a jurisprudência tem início com a divergência entre o Código Tributário Nacional e o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, onde a norma positivada no códex aponta o valor venal atribuído pelo próprio município para fins de IPTU como base de cálculo do ITBI (artigo 38) e a Corte Superior tem como pacífico o entendimento de que, por se tratarem de fatos geradores distintos e modalidades diferentes de lançamentos, a apuração do elemento quantitativo deve ocorrer de modo diverso daquela empregada ao IPTU (AgRg no REsp 1057493/SP, Rel. Ministro Francisco Falcão, Primeira Turma, julgado em 26/08/2008).
Nesse contexto, outros desdobramentos acerca do tema ganharam repercussão – sendo ele, inclusive, afetado pelo rito dos recursos repetitivos –, instando-se o STJ a se posicionar se a base de cálculo do ITBI está vinculada à do IPTU e se é legítima a adoção de valor venal de referência previamente fixado pelo fisco municipal como parâmetro para a fixação da base de cálculo do ITBI.
O imbróglio representado pelo Recurso Especial nº. 1.937.821/SP, alocado sobre a linha tênue que separa a boa-fé objetiva dos negociantes e a intenção de se recolher o tributo da forma menos onerosa possível dentro da legalidade, prestou-se a analisar o alcance da gerência do fisco sobre a base de cálculo lançada pelo contribuinte, para fins de delimitar sua atuação e apontar as ferramentas disponíveis à municipalidade em caso de revisão.
Quando do julgamento do recurso mencionado, em 24 de fevereiro de 2022, o STJ defendeu a independência dos impostos (ITBI e IPTU), ao passo que, apesar de ambos ostentarem o município como sujeito ativo, gozam de modalidades diferentes de lançamento, sobretudo pelo fato de que as nuances do imóvel negociado são levadas em conta na compra e venda, levando ao entendimento de que o sujeito passivo, participante ativo da negociação do bem, ponderou detidamente os detalhes envolvidos para se atribuir o valor da compra e concretizar a aquisição, trazendo maior força à presunção de veracidade da informação.
Trata-se de um posicionamento jurídico inteligente, pois, muito embora se reafirme que a boa-fé objetiva das partes é o que se considera como norte na composição deste imposto, deixar a cargo do comprador e vendedor a indicação do valor do negócio, proporciona a aferição fidedigna do preço do imóvel, consubstanciando, assim, base de cálculo fiel ao cálculo do tributo e, possivelmente, maior tributação, já que historicamente o valor venal do bem é aquém ao de mercado.
Complementa-se o raciocínio acima com o fato de que, ante a essência do negócio imobiliário, ao passo que o comprador quer pagar menos na aquisição, o vendedor quer receber mais na alienação, e o valor apontado na escritura pública de compra e venda se convola em garantia de recebimento para este, sendo imprudente, sob qualquer aspecto, a sonegação da informação verdadeira apenas para galgar menor carga tributária – sem mencionar as incongruências refletidas em outros tributos, como imposto de renda, por exemplo.
Ponderou-se no aresto, ainda, que o valor venal atribuído ao IPTU sequer pode servir como piso para aferição do ITBI, já que aquele se pauta tão somente na Planta Genérica de Valores (STF, ARE 1245097 RG, relator: Ministro Presidente, Tribunal Pleno, julgado em 09/04/2020, Processo Eletrônico DJe-102 Divulg 27-04-2020 Public 28-04-2020), não considerando, por exemplo, a depreciação do bem por fatores intrínsecos. Destarte, limita-se ainda mais a gerência do fisco sobre a prévia atribuição da base de cálculo para o tributo.
É claro que, em contrapartida, não se esvaziou o poder do ente público em fiscalizar se existem irregularidades no lançamento do tributo, porém, justamente em razão da presunção de veracidade da quantia atribuída pelas partes, é necessário que seja manejado processo administrativo com esse fim, homenageando, assim, o devido processo legal e seus derivados para se desconstituir a presunção relativa de veracidade.
Assim, fixaram-se as seguintes teses pelo STJ: i) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; ii) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza de presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio e; iii) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.
Portanto, tendo em vista a recente decisão proferida pelo STJ, palpa-se que a alíquota do ITBI incidirá sobre o valor do imóvel atribuído em sede de escritura pública, o que deixa clara a necessidade da boa condução da negociação, a qual, por sua vez, invariavelmente está atrelada a uma assessoria jurídica de qualidade.
Já com base no entendimento firmado pela Corte Superior, a Portugal, Kaminski & Assad – Sociedade de Advogados, sempre atualizada, presta o pleno auxílio tributário necessário aos adquirentes e alienantes de bens imóveis para se perfectibilizar o melhor negócio, seja em caráter preventivo, seja nas esferas administrativa ou judicial.
Artigo redigido pelo Dr. Munir Assad Heisler (OAB/PR nº. 63.818)